28/01/2020 às 14h05min - Atualizada em 28/01/2020 às 14h12min

Como o INCC afeta na compra de um imóvel na planta

Especialistas explicam em qual elemento o consumidor deve ter atenção antes de comprar um apartamento na planta

DINO
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Comprar um apartamento ou casa própria é o sonho de consumo de grande parte da população brasileira. Afinal, poucas coisas trazem tanta satisfação e proteção quanto o próprio lar.

No entanto, para muita gente, é um sonho que pode se transformar em pesadelo se não houver um cuidado especial na hora de analisar as condições de compra de vários negócios oferecidos por construtoras pelo país.

Segundo os especialistas em Direito do Consumidor do Escritório André Castilho Advogados , o problema não são as construtoras em si, mas as expectativas dos consumidores e os cuidados com os mecanismos da aquisição de imóvel.

"Para muitos, o problema começa quando se inicia um negócio sem observar as condições presentes e futuras daquele acordo; já para outros, há sim problemas com as construtoras e é preciso se precaver dessas situações também", revela o especialista.

De acordo com os advogados, o principal elemento a se ter em mente antes de comprar um imóvel na planta é o INCC, Índice Nacional de Custo da Construção. Trata-se de um dos muitos índices que ajudam a compor a inflação no país e atua diretamente no preço dos materiais de construção.

"O INCC é o responsável por ajustar o saldo devedor antes do imóvel estar pronto. Ele existe porque compreende-se que a construção de um imóvel leva tempo e, portanto, há o risco do custo da obra no início ser muito menor do que o custo no final, considerando o avanço inflacionário", explicam os especialistas. "Por isso, a correção é feita pelo índice. No entanto, para o consumidor, a situação pode ficar complicada, pois dependendo do valor do INCC e das parcelas, o saldo devedor pode até aumentar, mesmo que se pague tudo em dia", conclui.

A conta faz sentido. O INCC em 2019 ficou ao redor de 4,14% ao ano, o que dá o equivalente a 0,3386% ao mês. Um imóvel de R$450 mil reais, cuja entrada foi de R$150 mil e os R$300 restantes foram financiados em 30 anos, teria parcelas aproximadas de R$833,33 (desconsiderados os juros do financiamento).

No entanto, o ajuste do INCC mensal em 2019 daria R$1.015,80, um valor maior do que a parcela do financiamento, ou seja: por mais que se pague o financiamento em dia, a dívida só cresce por causa do INCC.

"No primeiro mês do exemplo, o saldo devedor seria de R$300 mil. O consumidor pagaria R$833,33 e ficaria com R$299.166,67 de saldo devedor. Então o ajuste entra, que nesse caso seria de R$1.012,97, e voltaria o saldo devedor para R$300.179,64, ou seja, maior do que o inicial", alerta o especialista.

A prática não é criminosa (na verdade, é o padrão do mercado), mas é algo a ser levado em conta quando se compra um imóvel na planta.

"O recomendado é ficar de olho no INCC e tentar calcular mais ou menos quanto será o reajuste mensal do seu saldo devedor. Com base nisso, montar o financiamento de modo que a parcela seja maior que o reajuste do INCC. Assim é possível pagar o financiamento e reduzir o saldo devedor pouco a pouco", explica o especialista.

Voltando no exemplo anterior, uma boa prática em relação ao INCC seria parcelar o financiamento em menos vezes. Em vez de pagar em 30 anos, reajustar para pagar em 20, por exemplo. Assim, as parcelas ficariam em R$1.250,00 (desconsiderando os juros) e suprimiram o reajuste do INCC, reduzindo assim o saldo devedor a cada mês.

Além disso, o INCC é um ajuste que não deve ser cobrado em situações específicas. Inicialmente, ele para de ser utilizado assim que a obra está concluída. No entanto, é possível removê-lo do negócio também quando há atraso da entrega.

"No contrato, há uma data específica em que o imóvel deverá ser entregue aos compradores. No entanto, nem sempre o dia é respeitado e a obra atrasa. Por mais que haja uma cláusula de tolerância no atraso, o consumidor não é obrigado a continuar pagando o reajuste pelo INCC. Por isso, ele pode agir para congelar o reajuste do saldo devedor", explica o especialista.

Para congelar o reajuste do saldo devedor quando há atraso na entrega do imóvel, é necessário enviar uma carta para a incorporadora solicitando o congelamento e, se o procedimento não for obedecido, entrar com uma ação judicial para isso.

"O INCC é, de fato, um índice muito importante para quem quer comprar um imóvel na planta. Ele tem um impacto financeiro enorme no negócio e pode torná-lo muito mais caro do que o esperado inicialmente. Por isso, vale a pena investigar a situação com antecedência para garantir que não entrará em um negócio mais caro do que o previsto no início", conclui o advogado consultado.



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